Formuesskatt

Eiendom er arbeidende kapital

Fjerning av formuesskatt på arbeidende kapital vil for det første bety mye for mange norske bedrifters muligheter til investering og utvikling av nye arbeidsplasser, men det vil også bety at eiendom likestilles med andre verdiskapende næringsinvesteringer. Det vil bety en jevnere fordeling av investeringer i ulik næringsvirksomhet, skriver Mathilde Fasting i Magma.

Mathilde Fasting

Publisert: 27. september 2015

Av Mathilde Fasting, prosjektleder i Civita.

Uten eiendom stopper næringslivet. Det er en myte at eiendom ikke er arbeidende kapital. I lys av debatter om boligbobler og eiendomsskatt kan det være greit å rydde opp i hva slags eiendom man snakker om. Det er minst to ulike ting: Det er bolig som folk benytter selv, som hus og hytter, og det er næringseiendom.

Næringseiendom er en vesentlig del av samlebetegnelsen arbeidende kapital. Det er lagre, kontorbygg, næringslokaler, utleieleiligheter, fjøs og fabrikklokaler. Noe av dette eies av dem som også driver virksomheten som benytter eiendommene, men mange virksomheter leier lokaler. Lokaler er kapitalintensivt. Derfor velger noen å eie og andre å leie.

Norges totale bygningsmasse er på nesten 400 millioner kvadratmeter. Av dette utgjør 260 millioner kvadratmeter private boliger. Resten er næringseiendommer, og omkring 38 prosent av dem er offentlig eid.

Tidligere var næringseiendom fragmentert og lite profesjonalisert. Bedriftene eide gjerne kontorlokalene, produksjonslokalene eller lagerlokalene selv. Siden eiendom er kapitalintensiv, og siden eiendom etter hvert er blitt teknisk komplisert, er eiendom blitt profesjonalisert. Det betyr at det i dag er færre bedrifter som eier, drifter og utvikler eiendom til eget behov, enn det var tidligere.

Det er flere forhold som har bidratt til at eiendom som bransje er blitt profesjonalisert. Eiendom er et godt panteobjekt. Det betyr at det er enklere å få gjeldsfinansiert et eiendomskjøp. Eiendom har hatt lave formuesverdier, noe som betyr at det har vært enkelt å unngå formuesskatt ved å investere i eiendom. Derfor har det vært skattemessig gunstig å investere i eiendom.

Dette er ikke lenger tilfellet. I dag verdsettes næringseiendom til 70 prosent av markedsverdi, og dersom formuesskatten beholdes, vil trolig denne satsen kunne bli økt videre. Dagens ligningsmessige verdsettelse av eiendom er basert på sjablonregler, og sammenhengen mellom formuesverdsettelsen og faktisk markedsverdi er svært usikker. En 100 prosents verdsettelse i ligningen vil reelt føre til mer enn 100 prosents verdsettelse for mange, særlig utenfor storbyene og pressområdene. Dessuten er eiendom blant de formuesobjektene det tar lengst tid å omsette. Penger i banken kan man lett ta ut, aksjer omsettes på børsen daglig, og aksjefond med mer tar det kort tid å realisere.

Også investormarkedet for næringseiendom er profesjonalisert. Norske investorer som har evne og mulighet til å investere og få finansiert kjøp av næringseiendom for drift eller utvikling, har allerede gjort det.

At næringseiendom er et profesjonelt marked, betyr at det styres av tilbud og etterspørsel. Det bygges og utvikles eiendom så lenge man har forventninger om at det finnes leietakere som vil leie, og som vil betale en leie som gjør det lønnsomt å bygge, utvikle eller drifte. Skattefordeler har hittil betydd at flere enn det et profesjonelt marked skulle tilsi, har investert i eiendom. Formuesskatten har i lang tid vært beskyldt for å vri investeringer over i eiendom, men argumentet om ulik verdiansettelse er nå i realiteten ubrukelig. Med 70 prosents verdsettelse av næringseiendom er forskjellene så små at det ikke lenger er noe insentiv til å investere mer i næringseiendom enn i næringsvirksomhet.

Skattlegging av næringseiendom er skattlegging av arbeidende kapital. Om eieren eier et eiendomsselskap der han eller hun forvalter, bygger eller utvikler eiendommer, eller om eieren eier en bedrift som har lager, kontor og produksjonslokaler, er det det samme. Valget mellom å leie eller eie er en profesjonell beslutning, men selve eiendomsmassen er like fullt nødvendig for å drive verdiskapende virksomhet. I seg selv kan også eiendom være verdiskapende. Hensiktsmessige lokaler, teknisk tilrettelagte lokaler, miljøvennlige eller miljøeffektive lokaler skaper og legger til rette for mer verdiskaping enn slitte eller uhensiktsmessige lokaler.

Fjerning av formuesskatt på arbeidende kapital il for det første bety mye for mange norske bedrifters muligheter til investering og utvikling av nye arbeidsplasser, men det vil også bety at eiendom likestilles med andre verdiskapende næringsinvesteringer. Det vil bety en jevnere fordeling av investeringer i ulik næringsvirksomhet.

Artikkelen er på trykk i Magma, Econas tidsskrift, nummer 6/2015.