Hvor dramatisk er tomtefestedommen?

Det er altså ikke snakk om å gi grunneier all rett til all avkastning, men kun en liten exit-mulighet ved utløpet av kontrakten på nærmere vilkår. Den som for alvor har gått på en smell i dette tilfellet, er altså ikke festerne, men norsk Høyesterett, som mente at tomtefesteloven overhodet ikke kunne være i strid med menneskerettighetene eller Grunnloven, skriver Morten Kinander om EMDs dom.

Morten Kinander

Publisert: 17. juni 2012

Av Morten Kinander, jurist i Civita.

Tomtestedommen i EMD har skapt en viss furore og engstelse. Hva nå? Gjelder ikke loven lenger, og er det nå fritt fram for de store landeierne? Klassekampen har på lederplass karakterisert dommen som «klassejuss», og tomtefesteforeningen karakteriserer dommen som drastisk. Knut Storberget er i harnisk. Ser man nøyere på dommen, ser man imidlertid at staten har vunnet fram på overraskende mange områder, og at dommens rekkevidde nok er mer beskjeden enn man har inntrykk av.

Dommen sier kun at avveiningen mellom samfunnsinteresser og grunneiernes interesser er urimelig vektet i favør av ”boligsosiale hensyn”. Dette er i og for seg oppsiktsvekkende, fordi nasjonale myndigheter allerede har ment at ordningen er akseptabel, og at avveiningen ikke strider mot Grunnloven eller EMK. Dommen er også interessant, fordi den er et europeisk perspektiv på en særnorsk ordning fra en tid der Norge så helt annerledes ut enn det gjør i dag. Opprinnelig var også saksanlegget bredere og mer konsekvensrikt; det var snakk om ordningens legitimitet som sådan.

Dommen aksepterer prinsippet om at fester kan innløse tomtene til 40% av markedsverdi, og dagen etter snu seg rundt og selge til 100%. Domstolen reagerer på ordningen, men mener altså at dette er innenfor hva nasjonale myndigheter må få bestemme. Den peker i denne sammenheng på at festerne ikke er en ubemidlet arbeiderklasse som strever med å få seg bolig, men en godt voksen befolkning med inntekt og formue over gjennomsnittsbefolkningen. Det er altså oftere snakk om retten til fortsatt å betale en slikk og ingenting for fem mål strandtomt enn fattigfolks eneste mulighet til å få seg tak over hodet. Dommen sår altså tvil om de sosiale begrunnelsene som var tenkt å støtte loven, selv om dette ikke påvirker resultatet.

Det som påvirker resultatet, er at forutsetningene for ordningen ikke lenger er tilstede i en slik grad at fester kan kreve å forlenge leien til evighet basert på en justeringsmodell som knytter an til pengeverdien og bare dette. I snitt ligger festeavgiften i følge dommen på 0,25% av markedsverdi, og det vil innebære en «unfair balance», om denne prismekanismen skulle kunne forlenges til evig tid. Dommen innebærer ikke at alle festekontrakter er ugyldige eller at grunneier for rett til all avkastning. Den griper slik sett ikke inn i eksisterende kontraktsforhold. EMD gir derfor den norske staten en oppfordring til å ”pynte” på bestemmelsen, men den sier ikke hvordan eller hvor mye.

”Pyntingen” kan gjøres på forskjellige måter, og en innrømmelse av en viss mulighet for grunneier til å komme seg ut av kontrakten til «en for fester rimelig pris» eller annen formulering, kan være nok. Det vil ikke skape dramatiske endringer i dagens situasjon, og vil helt sikkert være akseptabelt både for grunneiere og festere. Det er altså ikke snakk om å gi grunneier all rett til all avkastning, men kun en liten exit-mulighet ved utløpet av kontrakten på nærmere vilkår. Den som for alvor har gått på en smell i dette tilfellet, er altså ikke festerne, men norsk Høyesterett, som mente at tomtefesteloven overhodet ikke kunne være i strid med menneskerettighetene eller Grunnloven.

Samtidig som domstolen gir grunneierne medhold, sier den også at grunneierne ikke har krav på erstatning. Dette må imidlertid ikke tolkes som at erstatningskravet er avskåret etter norsk rett. Staten har i prinsippet et erstatningsansvar for ikke å ha gjennomført sine folkerettslige forpliktelser.

Det som ellers er viktig å merke seg, er at EMD synes å mene at vi er i kjerneområdet for menneskerettigheter. Og det er positivt. Eiendomsretten er en av de klassiske rettighetene, og domstolen signaliserer også en tiltakende beskyttelse av denne retten. Det er i seg selv interessant, og det fra en domstol som mange mener i det siste har blitt i overkant opptatt av periferien av menneskerettighetene. Det er også interessant å se at EMD, til tross for at den faktisk legger seg opp i et nasjonalt politisk anliggende, er varsomme med å mene for bastante ting om en særnorsk ordning. Dette kan være et signal om at domstolen er i ferd med å bli mer sober enn den invaderende rollen som den i de siste tiårene har inntatt, og som den har høstet atskillig kritikk for.

Her har vi altså et eksempel på en godt argumentert dom med et fornuftig resultat innenfor den klassiske menneskerettighetsjussen med røtter tilbake til den franske og den amerikanske revolusjonstenkningen. Det er gledelig å se.

Innlegget er på trykk i Dagens Næringsliv 17.6.12.