AI Oslo leilighetsblokk — Bildet er generert med Midjourney.

Tredje boligsektor er et feilspor

Med stigende priser er eierlinjen under press, og mange av politikernes forslag til løsninger vil kunne gjøre vondt verre.

Skjalg Stokke Hougen

Publisert: 7. september 2023

Boligprisene i Norge har økt usedvanlig mye i mange år, og i Oslo har prisveksten vært langt høyere enn i resten av landet. I Norge har vi valgt en eierlinje i boligpolitikken, med mål om at flest mulig skal kunne eie boligen de bor i.

Med stigende priser er eierlinjen under press, og mange av politikernes forslag til løsninger vil kunne gjøre vondt verre.

I dagens boligmarked favoriseres de som allerede eier bolig. Boligeiere får rentefradrag for lånekostnader, verdsettelsesrabatt i formuesskatten og lite gevinstbeskatning ved salg. Samtidig bygges det altfor få boliger, noe som bidrar sterkt til prisøkningen. Dette tjener mange boligeiere på, samtidig som stadig flere holdes ute av markedet. Innstrammingene i boliglånsforskriften i 2017 sørget også for at egenkapital favoriseres til fordel for inntekt, noe som er et hinder for unge.

Den svake veksten i boligtilbudet har, i kombinasjon med at vi over lang tid har levd med lav rente, drevet prisene opp. Hvis vi ser på Oslo, har det blitt bygget 3200 boliger hvert år siden 2011, samtidig som befolkningen i samme periode har økt med 10 000 personer årlig.

Det desidert viktigste og mest treffsikre grepet for å få bukt med prisveksten er å bygge mer. Det krever mindre byråkrati og bedre tilrettelegging for private initiativer.

Det er også mer som kan gjøres. I Oslo står oppsiktsvekkende mange kommunale bygg tomme. Blant annet står en stor blokk i Hagegata 30 på Tøyen tom. Blokken har 50 leiligheter og har stått tom siden 2014. Nå ønsker byrådet å pusse opp blokken og gjøre 31 av boligene til såkalte «etablererboliger».

At noe gjøres med bygget er bra, men byrådets initiativ vil uansett ikke bedre situasjonen i boligmarkedet. Byrådet kunne like gjerne kalt ordningen for «Joker Nord-boliger»: 31 heldige personer vil få kjøpt bolig til 80 prosent av markedspris, resten av de som er på markedet får ingen hjelp.

Byrådet i Oslo og partier på venstresiden har ønsket å etablere en tredje boligsektor lenge. Det vil være et stort feilskjær.

En tredje boligsektor, som vil være en ikke-kommersiell sektor drevet av enten stat eller kommune, ligner deler av boligmarkedet vi hadde i etterkrigstiden. Boligbyggingen ble da subsidiert og omsatt med prisregulering. Som en følge av dette blomstret det svarte markedet. Prisene på boligene som ble regulert og subsidiert, ble ikke så veldig mye lavere.

Det trenger nødvendigvis ikke å skje med en tredje boligsektor i dag. Likevel vil trolig flere boliger i kommunal regi svekke det private markedet, noe som vil gi høyere boligpriser. Dermed er det kun noen få, som får ta del i det tredje boligmarkedet, som drar nytte av ordningen. Det vil mest sannsynlig bli en skjev og urettferdig ordning.

En tredje boligsektor vil trolig også bidra til økte kostnader for kommunen som administrerer ordningen. Foruten store investeringer og subsidiering, vil det kreve økt byråkrati. Dette medfører at ressurser som kunne vært brukt mer effektivt andre steder, flyttes til denne ordningen, noe som gir lavere velstand for alle. De offentlige utgiftene vil også øke markant, noe som vil gjøre Oslo til en kostbar by å etablere seg i.

Byrådet i Oslo er på ville veier, dersom de tror at både økte offentlige utgifter og selektiv omfordeling er veien til lavere boligpriser.

Det finnes allerede en rekke private aktører som tilbyr ordninger som gjør det enklere å komme seg inn på boligmarkedet. Disse private aktørene har erfaringer, kapasitet og kompetanse som er bedre å utnytte enn å stable et nytt offentlig tilbud på beina.

OBOS har ordningene Bostart og Deleie og det finnes flere aktører som opererer med leie-til-eie-ordninger. Disse ordningene sikrer inngang på boligmarkedet for dem med mindre egenkapital. De gir også kjøperne mulighet til å delta i prisøkninger på boligen.

Det vil være langt rimeligere for det offentlige å stimulere til et økt tilbud fra private aktører som allerede driver med det. Dette vil hjelpe den gruppen som sliter med å komme seg inn på boligmarkedet, samtidig som det vil sikre større volum enn det kommunen sannsynligvis vil få til.

Raymond Johansen uttalte nylig at han er «Grenseløst for privat kapital». Om han ønsker å gjøre handling av ordene, kan han starte med å ta grep i boligmarkedet. Særlig er det behov for å gjøre noe med saksbehandlingen for byggesaker i byen.

I Oslo tar det i snitt seks år fra oppstartsmøte med boligbygger til et endelig vedtak i kommunestyret. Saksbehandlingstiden har økt for hvert år og er doblet de siste fem årene. Her må noe gjøres. Planprosesser kan forbedres der det er politisk vilje.

I 2021 ble Sandefjord kåret til Norges mest boligvennlige by. Byen avviser ingen private planforslag og har en saksbehandlingstid på fire måneder. I tillegg har kommunen lave boligpriser og høye boligreserver. Det er derfor ingen naturlov at saksbehandling på dette feltet skal ta så lang tid som det gjør i Oslo.

Problemet med boligmarkedet er hovedsakelig boligmangel. En tredje boligsektor vil kun bli en hvilepute for å sikre tilstrekkelig med tilbud av boliger.

En forkortet versjon av innlegget er publisert i Avisa Oslo 5.9.2023.