Regjeringens boligmelding – for mye og for lite
Regjeringen treffer greit på situasjonsbeskrivelsen, men meldingens søkelys på distriktene er for sterkt, og et av de mest kraftfulle virkemidlene for å møte utfordringene i boligmarkedet, skatte- og avgiftspolitikken, blir knapt berørt.
Publisert: 18. desember 2024
Siden etterkrigstiden har det vært en bevisst politikk i Norge å stimulere til at flest mulig skal kunne eie sin egen bolig. Dette har vært fornuftig.Eierskap til egen bolig har en utjevnende effekt og skaper maktspredning. Eierskap til bolig bidrar til privat sparing og skaper ansvarlighet og trygghet. Når du kjøper egen bolig, blir du mer bevisst på egen sparing. Først må du spare opp penger. Når du får bolig og boliglån, må du betale avdrag. Dette fungerer som en form for tvungen sparing – noe som kan sies å være oppdragende. Eierskap til egen bolig skaper rett og slett mer ansvarlige individer og et mer ansvarlig samfunn.
Den tverrpolitiske eierskapspolitikken har vært en suksess. I 2023 bodde hele 76 prosent av husstandene i en bolig som husstanden eide selv, enten som selveier eller som del-/aksjeeier (Meld. St. 13 (2023–2024)). I våre naboland Finland, Sverige og Danmark er tilsvarende eierandel på henholdsvis 70, 65 og 59 prosent. Blant unge personer mellom 30 og 34 år i Norge bor 71 prosent i en eid bolig, uten å bo med foreldrene. Samlet for alle EØS-land er denne andelen 39 prosent.
Et av regjeringens viktigste innsatsområder er at enda flere skal få mulighet til å eie egen bolig. Dette er bakteppet for regjeringens forholdsvis ferske melding til Stortinget, den såkalte boligmeldingen (Meld. St. 13 (2023–2024)). Regjeringen treffer greit på situasjonsbeskrivelsen, men meldingens søkelys på distriktene er for sterkt, og et av de mest kraftfulle virkemidlene for å møte utfordringene i boligmarkedet, skatte- og avgiftspolitikken, blir knapt berørt.
Distriktspopulisme
Nesten ikke i noe annet land i Vest-Europa har det kosmopolitiske menneske og det urbane borgerskapet historisk stått svakere enn i Norge. Nyere norsk politisk historie er på mange måter historien om periferiens seier over sentrum. Det er derfor Norge, som ett av få land, ikke er medlem av EU.
Periferiens seier over sentrum kommer også til syne i boligmeldingen. Til tross for boligmangel og skyhøye boligpriser i flere av landets sentrumsområder, bærer regjeringens boligmelding til tider preg av å være en distriktmelding. Et kjapt søk i dokumentet på regjeringens hjemmesider viser at forskjellige versjoner av ordet «distrikt» forekommer 165 ganger i meldingen (som totalt er på 156 sider).
Regjeringen er opptatt av at mange distriktskommuner er preget av lave boligpriser og svak prisvekst, noe som igjen gir lite nybygging. Videre ser regjeringen ut til å mene at det er urettferdig at nedgang eller lav vekst i boligprisene fører til at boligeiere i distriktene ikke har den samme drahjelpen fra boligprisutviklingen til å bygge opp egenkapital.
For å bøte på disse trendene vil regjeringen ytterligere styrke Husbankens rolle som boligpolitisk støttespiller for distriktskommuner. Husbanken skal gi enda flere startlån (boligkjøper slipper å spare egenkapital) til boligkjøpere i distriktene, og inntil én milliard kroner av lånerammen til Husbanken skal kunne prioriteres til lån til utleieboliger og lån til boligkvalitet i distriktskommuner i sentralitetsklasse 5 og 6, for å nevne noe. Regjeringen vil også vurdere flere virkemidler, som blant annet tilskudd for boligbygging i distriktene og tiltak for å redusere tapsrisikoen ved bygging.
Det er en kjent sak at flyttestrømmen fortsetter å gå fra distriktene til sentrale strøk. Frem mot 2050 vil folketallet falle i flere av landets om lag 200 minst sentrale kommuner, mens det vil fortsette å stige i byer som Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Dette viser bant annet befolkningsfremskrivningene til SSB. Befolkningen trekkes mot byene og kommunene rundt, fordi arbeidsmarkedet, utdannelsesinstitusjonene og kulturtilbudet er større, bedre og mer variert. Dette er ikke urettferdig. Det er en naturlig konsekvens av våre moderne samfunn.
En avgjørende grunn til at prisveksten øker mer i sentrum enn i periferien, er at etterspørselen er langt større enn tilbudet i sentrale strøk. Det bygges ikke tilstrekkelig mange boliger.Når boligmeldingen til regjeringen velger å sette såpass mye søkelys på boligpolitikken i distriktene, lyser den derfor på feil sted. Boligmeldingen burde i større grad satt søkelys på tiltak som la til rette for økt boligbygging i sentrale strøk. Dette vil ha mye større effekt for langt flere mennesker.
Skatter og avgifter
Boligmeldingen er for opptatt av distrikt, og den er tilsvarende for lite opptatt av skatte- og avgiftspolitikken. Boligpolitikk henger tett sammen med finans- og skattepolitikken, men regjeringen velger å ikke foreslå noen endringer i skatte- og avgiftspolitikken. Det er synd, fordi endinger i skattepolitikken kan ha større effekt enn startlån i distriktene og styrking av Husbanken som distriktspolitisk virkemiddel.
Plassen i denne kommentaren er for liten til å forsøke å utrede hele skattesystemets effekt på boligmarkedet. Vi skal hovedsakelig rette oppmerksomheten mot én skatt, som er overmoden for endring, for å illustrere poenget – nemlig dokumentavgiften.
Dokumentavgiften går kort fortalt ut på at du må betale 2,5 prosent av kjøpesummen til staten ved kjøp av selveiet bolig. Den er ikke ment å dekke statens kostnader ved tinglysning av fast eiendom – disse kostnadene dekkes av tinglysningsgebyret. Dokumentavgiften er altså en ren fiskal avgift, som gir et proveny på om lag 12 milliarder kroner. Borettslagsboliger og aksjeleiligheter omfattes ikke av dokumentavgiften.
Avgiften er en form for vilkårlig skatt, som ikke er utformet i tråd med prinsippene for optimale fiskale avgifter (NOU 2014: 13). Optimal beskatning innebærer blant annet at avgifter blir utformet på en måte som i minst mulig grad påvirker aktørenes forbruker- og produksjonsvalg. Siden dokumentavgiften ikke omfatter borettslagsboliger og aksjeleiligheter, faller disse utenfor avgiften. Dette kan føre til en vridning i boligmarkedet fra selveierboliger til slike boliger. I praksis utløses dokumentavgiften kun ved flytting. Dette kan potensielt gi en innlåsingseffekt ved at flyttekostnaden blir så stor at man velger å ikke flytte til en mer egnet bolig, noe som kan føre til at boligmassen ikke får en samfunnsøkonomisk gunstig utnyttelse (NOU 2022: 20). Dokumentavgiften gjør altså at mobiliteten blant arbeidstakere og befolkningen generelt reduseres.
Dokumentavgiften har også andre svakheter. Den betales hovedsakelig av relativt unge personer i en etableringsfase (NOU 2007: 8). Førstegangskjøpere har ofte ikke opparbeidet seg stor egenkapital, og de må derfor lånefinansiere dokumentavgiften. En fjerning av dokumentavgiften vil føre til at man sannsynligvis trenger mindre egenkapital for å kjøpe selveiet bolig. Unge mennesker flytter dessuten oftere enn eldre, noe som medfører at de kanskje ikke bor i boligen lenge nok til at en eventuell prisvekst overgår transaksjonskostnadene som blant annet dokumentavgiften representerer. En fjerning av dokumentavgiften kan med andre ord føre til at det blir lettere for førstegangskjøpere og erverve seg selveierbolig, samt føre til at det blir færre unge mennesker som taper penger når de bytter bolig.
Selveierboliger kommer med langt mindre restriksjoner knyttet til utleie enn for eksempel andelsleiligheter eller aksjeleiligheter. Hvis man fjerner dokumentavgiften, slik at selveierboliger blir mer attraktive, kan det derfor føre til flere utleieboliger i markedet – helt i tråd med et av regjeringens innsatsområder i boligmeldingen.
Svakhetene ved dokumentavgiften tilsier at den bør avvikles. Hvis det er ønskelig, kan de generelle og mindre skadelige skattene på fast eiendom økes tilsvarende, slik flere offentlige utvalg har tatt til orde for (NOU 2014: 13; NOU 2022: 20). Her må det presiseres at skatter på bolig gjør det dyrere å eie, noe som gjør at færre vil ha råd til å eie, slik at flere vil bli henvist til leiemarkedet. Dette vil typisk gjelde personer og husholdninger med lave inntekter. Personer og husholdninger med bedre økonomi vil fortsatt være i stand til å skaffe seg egen bolig. Regjeringen ønsker at enda flere enn i dag skal ha mulighet til å bo i egen bolig. En generell økning i skattene er derfor ikke å anbefale.
Teksten er publisert i Tidsskrift for boligforskning 7/2.
Relatert
Det er best å bo i sør
BSU-ordningen må utvikles, ikke avvikles
Boligmarkedet i Oslo: Størrelse er ikke alt
Tredje boligsektor er et feilspor
Vrir på temaet
