Finanskrisen: Heikkis husleieregulering er ingen løsning

– det er renta som er problemet

Av Marius Gustavson, prosjektleder i Civita

Hvorfor er utleieprisene så høye i Oslo, og kan forslag fra SV- og AP-politikere om husleieregulering bøte på dette? Hvordan vil renteutviklingen i Norge se ut framover, og hvilken innvirkning har dette på boligmarkedet?

Finanskrisen og konjunkturutviklingen har påvirket det norske boligmarkedet. For det første har boligprisene falt og færre boliger omsettes. For det andre har prisene på leie av bolig steget. Dette er selvsagt uheldig for de grupper i samfunnet som har lite å rutte med og som baserer seg på å leie. Dette gjelder spesielt studenter og unge mennesker som ikke har hatt anledning til å etablere seg i boligmarkedet, men også andre grupper som av ulike grunner har lav inntekt og liten formue.

På bakgrunn av utviklingen i utleiemarkedet, har en gruppe politikere fra de to regjeringspartiene SV og AP tatt til orde for å gjeninnføre husleieregulering i Norge. Hovedtalsmann er Heikki Holmås, tidligere leder av SU og i dag stortingsrepresentant og finanspolitisk talsmann for SV.

Torsdag 4. desember stilte Holmås og en gruppe demonstranter seg opp foran Stortinget og manet til kamp mot de onde "markedskreftene" som angivelig står bak de høye leieprisene. Men det folk som Heikki og andre aktivister overser, er at de økte utleieprisene skyldes helt andre forhold enn ondskap og grådighet. De skyldes snarere bakenforliggende økonomiske forhold som en husleieregulering neppe kan løse.

Markedskreftene er deg og meg

Sannheten er at disse markedskreftene folk på venstresiden så bittert kjemper i mot, ofte er vanlige mennesker som deg og meg. Det kan være snakk om unge par der den ene har flyttet inn hos partneren sin og leier ut sin tidligere leilighet. Det kan være snakk om mennesker som har spart opp ekstra midler og investert i en ekstra bolig for utleie. Eller det kan være profesjonelle investorer som sitter på mange leiligheter, og som lever av å leie dem ut.

I alle disse tilfellene er utleier avhengig av å få inn en leiesum som dekker kostnadene ved å sitte på boligen. Disse kostnadene er blant annet bestemt av det du betalte for leiligheten da du kjøpte den, størrelsen på lånet du tok opp og renten banken din setter på lånet. I tillegg kommer slikt som fellesutgifter, hvis det er en bygård, og utgifter til vedlikehold, eventuell kommunal eiendomsskatt og andre forhold utleier står ansvarlig for.

Renten er en viktig årsak til høye utleiepriser

Av disse utgiftene, er det først og fremst rentekostnadene som er mest variable og minst forutsigbare. I forbindelse med den kredittkrise vi har sett i internasjonale finansmarkeder siden sommeren 2007, har det oppstått likviditetstørke i bankene. Dette har forårsaket en uvanlig høy pengemarkedsrente, som er renten bankene selv låner til. Dette har oppstått på toppen av at sentralbankene i de vestlige landene har satt opp renten de siste årene (fram til krisen) for å bremse overopphetingen av økonomien, og at rentebanen nådde sin topp i 2007-2008.

Heikki klager over at utleieprisene etter hans mening har steget med 14 prosent det siste året. Men hvis renten stiger fra 5 til 6 prosent, for å ta et enkelt regneeksempel, tilsier dette en økning av rentekostnadene på 20 prosent. De kommersielle utlånsrentene, som også omfatter løpende renter på tidligere gitte lån, har steget langt mer enn dette og ligget mye høyere.

Går vi inn på Statistisk Sentralbyrås rentestatistikk høsten 2007 til høsten 2008, ser vi at bankenes rente på "nedbetalingslån med pant i bolig" har steget fra 5,78 prosent til 7,44 prosent i løpet av ett år. Dette tilsvarer en økning av rentekostnadene for boligeiere med nesten 29 prosent. Dette er en viktig del av forklaringen på den økning i utleieprisene som Holmås retter sin moralske pekefinger mot.

Renten påvirker også etterspørselen

Men prisen i utleiemarkedet fastsettes ikke av kostnadene på tilbudssiden alene. Selv om utleiere gjerne vil ha inndekning for sine kostnader, må de til tider gå med underskudd hvis ikke etterspørselen er stor nok til å holde prisnivået oppe.

Også her ser vi rentenivået spiller inn. Den høye styringsrenten og rentepåslaget i pengemarkedet, har ført til en utvikling der boligprisveksten først stagnerte, for så å falle. Den høye renten bidrar til at færre vil kjøpe. Og høy rente og likviditetstørke fører til at færre faktisk får lån fra bankene. Når man i tillegg har utsikter til lavere rente i tiden framover, bidrar disse tingene til lavere omsetning og fallende priser. Dette blir en selvforsterkende prosess som kan pågå en viss tid.

På grunn av usikkerheten i boligmarkedet, er det mange som vil vente med å kjøpe bolig for å se hvor langt prisene vil falle. Tilsvarende er det mange som ikke ønsker å selge boligen sin til under takst. Ingen vet hva markedsprisene kommer til å være på kort og lang sikt.

Dette smitter over på utleiemarkedet. Med færre personer som ønsker å bo i egen bolig, får man økt etterspørsel i leiemarkedet for boliger. Denne etterspørselen driver prisene opp. Denne situasjonen vil vedvare helt til rentekostnadene faller og til boligprisene har nådd bunnen.

Dermed ser vi at de onde markedskreftene i dette tilfellet er boligeiere og -utleiere som har fått en kraftig øking av sine månedlige kostnader knyttet til utleieobjektet, og mennesker som ønsker å leie framfor å eie. Hvis man vil gjøre noe med de høye utleieprisene, må man altså heller gjøre noe med renta og likviditetstørken i bankene. Dette er en oppgave Norges Bank har påtatt seg, først gjennom likviditetstilførsel fra i fjor høst og gjennom rentekutt påbegynt høsten 2008.

Drastiske rentekutt

En opptrapping av finanskrisen fra midten av september i år har imidlertid lagt kjepper i hjulene for sentralbankens pengepolitiske styring. Siden norske banker låner inn penger fra USA, og grunnet den generelle uro og usikkerhet også i det norske finansmarkedet, har dessverre pengemarkedsrenta blitt liggende på et uvanlig høyt nivå i lang tid. Denne situasjonen ser nå ut til å forbedre seg, blant annet grunnet massive inngrep fra de vestlige sentralbankenes side med kredittilførsel og rentekutt man knapt har sett tidligere.

Senest torsdag 4. desember, samme dag som Holmås og andre forargede venstreaktivister sto oppstilt foran Stortinget, ble renten i Euroområdet og Storbritannia kraftig kuttet nok en gang. Som the Economist skriver: "Torsdag 4. desember vil bli husket i den pengepolitiske historien som dagen [den engelske, europeiske og svenske sentralbanken] gjennomførte drastiske rentekutt for å forhindre en alvorlig økonomisk nedgang."

Den britiske styringsrenten har blitt redusert fra 4,5 til 2 prosent på under en måned. Dette er det laveste nivået siden 1951 og, da som nå, det laveste nivået i Bank of Englands 300 år lange historie. Den europeiske sentralbanken (ECB) har siden oktober kuttet sin styringsrente fra 4,25 prosent til 2,5 prosent, det raskeste rentekuttet i bankens korte levetid. Og den amerikanske sentralbanken opererer nå med en styringsrente på 1 prosent (mens den faktiske "federal funds rate" ligger enda lavere).

Norge ligger etter

Norges Bank vil følge etter, men har hittil gått langt mer varsomt fram enn andre vestlige sentralbanker. Mange mener, sannsynligvis med god grunn, at både Norges Bank og Regjeringen har vært usedvanlig trege med å reagere på den økonomiske situasjonen. I starten av finanskrisen svarte sentralbanken med å sette opp renta, basert på bekymring over at inflasjonen skulle bli for høy. Fra kredittkrisen oppsto sommeren 2007 og fram til sommeren 2008, har styringsrenta økt fra 4,25 prosent til 5,75 prosent. Der ble den liggende fram til 15. oktober i år.

Likeledes har Regjeringen, den samme regjering som Heikki Holmås’ parti er medlem av, vært svært trege med å utforme mottiltak og et situasjonsbetinget statsbudsjett for å møte den påbegynte realøkonomiske krisen i Norge. Det at Holmås retter sin harme mot folk som leier ut boliger, kan i beste fall karakteriseres som uansvarlig i den situasjonen vi er inne i nå. Han kunne heller ha rettet en protest mot sin egen finansminister og mot sentralbanksjef Gjedrem.

Hva vil skje med den norske renten?

Siden rentetoppen ble nådd, har den norske styringsrenten blitt redusert, først til 5,25 prosent og siden til 4,75 prosent, begge kuttene i oktober 2008. Dette er fremdeles en rente som ligger over det nivået vi hadde da kredittkrisen oppsto i fjor sommer. Sentralbanksjef Gjedrem har imidlertid uttalt på norsk fjernsyn at renten skal videre ned. Enkelte økonomer mener renten vil kuttes med et helt prosentpoeng, til 3,75 prosent, allerede i løpet av en uke.

Jo kraftigere og hurtigere den økonomiske nedgangen blir, jo større og raskere rentekutt kan vi forvente av Norges Bank. I følge den siste prognosen til SSB, vil Norge neste år oppleve sin verste realøkonomiske nedgang på 20 år, med negativ vekst i BNP for fastlands-Norge og en markant økning av arbeidsledigheten. Dette tilsier betydelige rentekutt det nærmeste året.

Vi kan derfor forvente at utleieprisene vil falle etter hvert som virkningene av Norges Bank rentenedsettelser begynner å gjøre seg gjeldende. Forutsatt at pengemarkedet funger mer normalt, vil dette trekke ned de kommersielle utlånsrentene til de private bankene.

Årsaken til at vi kan håpe på lavere utleiepriser er de to faktorene vi har nevnt tidligere, men nå med motsatt fortegn. Når boligprisene stabiliserer seg (og til slutt snur) som følge av pengepolitisk ekspansjon, vil flere etterspørre kjøp av bolig, noe som vil dempe etterspørselspresset i leiemarkedet. Samtidig vil en lavere rente gi mindre rentekostnader, og utleiere kan ta en lavere pris.

Situasjonen skapt av politikk og reguleringer

Den store ironien i utspillet til Holmås er altså at det er hans egen regjering og de pengepolitiske myndighetene som i stor grad sitter på nøkkelen til å få en reduksjon av prisene i utlånsmarkedet. En ytterligere ironi er at dagens situasjon i leiemarkedet i stor grad er forårsaket av amerikansk boligpolitikk som har hatt som siktemål å sørge for rimeligere boliger for amerikanere med lav inntekt, altså den samme politiske målsetning Holmås nå gjør seg til talsmann for.

Såkalt "affordable housing" har vært et politisk mantra i USA siden Bill Clinton inntok det Hvite Hus i 1993. Daværende viseminister i departementet for bolig og byutvikling (HUD), Roberta Achtenberg, iverksatte en kampanje overfor de private bankene for å presse dem til å gi boliglån til mennesker med lav inntekt og liten formue. Likeledes la regjeringen press på Fannie Mae og Freddie Mac, to gigantiske og statlig støttede boligfinansieringsinstitusjoner, om å kjøpe opp såkalte subprimelån av de private bankene.

Denne boligpolitikken, i kombinasjon med en svært lav amerikansk realrente forårsaket av sentralbankens løsslupne pengepolitikk under Alan Greenspan, la grunnen for den verste boligboblen i amerikansk historie. Da denne boblen sprakk i 2006-2007, utløste dette den hendelsesrekke som ledet til en svært høy pengemarkedsrente også i Norge fra i fjor høst. Dette rentepåslaget, i tillegg til Norges Banks rentepolitikk, har påført norske boligeiere en kraftig økning av rentekostnadene.

Betydningen av riktige priser

Nok en ironi ved Holmås sitt lite gjennomtenkte forslag, er at ledende sosialistiske økonomer har innsett betydningen av prissystemet for innbyggernes økonomiske velferd helt siden 1940-tallet. I årene etter andre verdenskrig forsto britiske sosialister at staten ikke må gripe forstyrrende inn i prismekanismen. Vårt eget Arbeiderparti brukte noe lenger tid, og kom fram til det samme på 1980-tallet. Jeg frykter at SV aldri vil komme fram til denne innsikten. De virker dessverre lite opptatt av å forholde seg til økonomiske realiteter, og mer opptatt av å stille seg som moralske dommere over alt som ikke svarer til deres utopiske idealer. Dette synes i det minste å gjelde de krefter innen partiet som Holmås representerer.

Problemet med prisregulering er at det ikke angriper de underliggende realitetene, men forsøker å endre på overfladiske symptomer. Ved å senke prisen på et gode gjennom statlige dekreter, har man ikke endret på de forhold i økonomien som har ført til dagens prisnivå, nemlig tilbud av og etterspørsel etter boliger, samt prisene på de innsatsfaktorer som påvirker kostnadssiden for utleierne, i dette tilfellet kapitalkostnadene i forbindelse med lån.

Ved å senke prisen på leie av boliger, øker man etterspørselen etter utleieareal samtidig som man senker tilbudet. Resultatet, som ved alle andre maksimalpriser, blir dermed etterspørselsoverskudd. Med andre ord blir det færre som får et sted å bo. Dette er et poeng kommunal- og regionalminister Magnhild Meltveit Kleppa (SP) selv gjorde da hun på NRK forkastet forslaget til Holmås.

Med husleieregulering oppstår det en stor grad av vilkårlighet i markedet. De som er privilegert nok til å ha et sted å bo, kan nyte godt av lavere leie, men det på bekostning av andre som ikke får seg noe sted å bo i det hele tatt. Dette kan neppe kalles god sosialpolitikk, uansett hvor gode intensjonene er.

Husleiereguleringenes destruktive virkninger

Enda et ironisk aspekt ved Heikkis utspill er med andre ord at husleieregulering fører til færre boliger for utleie samlet sett. Dette er dermed en politikk som skader nettopp de grupper den er ment å hjelpe. I tillegg til dette uunngåelige og utilsiktede resultatet, har en slik boligpolitikk andre alvorlige skadevirkninger på økonomien.

"Sannsynligvis har ikke noe annet bidratt mer til å begrense innbyggernes frihet og velstand i Vest-Europa [enn] husleieregulering", skrev Friedrich Hayek i 1960, "bortsett fra inflasjon" (Constitution of Liberty, side 343). Hayek hadde opplevd begge deler på nært hold da han i ung alder levde i Wien. Situasjonen ble så uutholdelig at husleiereguleringene nesten utløste østerriksk borgerkrig på 1920-tallet.

De fleste økonomer deler Hayeks syn på at husleiereguleringer skaper negative utilsiktede virkninger. Som pedagogisk virkemiddel, bruker mange amerikanske økonomer bilder av bombede byer fra andre verdenskrig stilt opp ved siden av bilder av bydeler med husleiereguleringer. Studentene skal så gjette hva som er hva. I de fleste tilfeller viser bildene at husleiereguleringer har en større ødeleggende kraft på bebyggelsen enn bomber.

Årsaken er selvsagt at når utleiere går med underskudd, har de ingen incentiver til å vedlikeholde bygningsmassen. I ekstreme tilfeller, slik man for eksempel har sett i New York, som har vært et av de mest regulerte leiemarkedene i den vestlige verden, ønsker eieren av bygården bare å kvitte seg med den, for å slippe ansvar og kostnader ved et underskuddsforetagende man ikke får lov til å legge ned.

Feilreguleringer undergraver samfunnets moral

Et annet problem med alle former for maksimalpriser, er at det skaper incentiver til svartebørshandel. Dette gjelder ikke minst i utleiemarkedet. Et godt eksempel finner vi i Stockholm, der det har vært vanlig å betale store summer under bordet ved inngåelse eller videreformidling av leiekontrakter. I tillegg har boligreguleringene skapt etterspørselspress og dårlig vedlikehold.

Prisregulering gjør altså helt vanlig mennesker til kriminelle. Dette undergraver dermed samfunnsmoralen og den generelle respekten for lover og regler og innbyggernes forhold til statsmakten. Økt svart økonomi, svekket legitimitet av statsmakten og moralsk forfall, er vel neppe noe SV ønsker for Norges del?

Bostøtte bedre enn husleieregulering

Ovenstående faktorer er noen av de økonomiske realitetene i den politikk Holmås ønsker seg. Og dette er grunnen til at stadig flere land og byer har gått bort fra en slik politikk. Hvis man vil hjelpe folk i nød, er det andre og bedre virkemidler enn å gripe inn i markedets prismekanisme. Derfor mener det store flertall av fagøkonomer i dag at man ikke skal forstyrre prissignalene, men derimot basere seg på direkte stønader til de grupper som eventuelt ikke klarer seg selv. Bostøtte er derfor bedre enn den husleiereguleringen Holmås ønsker, eller krav om at boligfinansieringsinstitusjoner skal endre utlånspraksisen sin for å oppfylle sosialpolitiske mål, slik Clinton ønsket.